איך מחושב מס רכישה?
מס רכישה משולם על ידי הקונה בכל עסקת מקרקעין, ומחושב במדרגות — כלומר כל חלק משווי הדירה חייב בשיעור מס שונה. הגורם המשפיע ביותר הוא האם מדובר בדירה יחידה(מדרגות מופחתות עם פטור עד תקרה) או בדירה נוספת (מס מהשקל הראשון).
קיימים גם פטורים והקלות — לעולים חדשים ולנכים — שהמחשבון אינו כולל, וכדאי לבדוק אותם מול עורך דין לפני העסקה. למידע מלא ראו את המדריך מס רכישה: כמה משלמים ואיך מחשבים, ועל כלל הליווי — עורך דין נדל"ן ומקרקעין.
שווה גם לבדוק: מחשבון שכר טרחה עורך דין · מחשבון עלויות כניסה לדירה חדשה.
מה נחשב "דירה יחידה"?
מדרגות המס המופחתות, עם פטור עד 1,978,745 ש"ח, חלות על יחיד תושב ישראל שהדירה שהוא קונה היא דירת המגורים היחידה שלו בישראל ובאזור (יהודה ושומרון). שלושה דברים חשוב לדעת:
- המשפחה נחשבת לרוכש אחד: הרוכש, בן הזוג וילדיהם שטרם מלאו להם 18. החריגים: בן זוג שגר דרך קבע בנפרד, וילד נשוי או יתום מאחד מהוריו או משניהם. כלומר, אם לבן הזוג יש דירה, הרכישה בדרך כלל לא תיחשב לדירה יחידה.
- דירות שבמקרים מסוימים אינן מונעות את ההכרה בדירה הנרכשת כדירה יחידה: דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997; דירה שחלקכם בה אינו עולה על שליש; ודירה שהתקבלה בירושה, שחלקכם בה אינו עולה על מחצית.
- עולים ותושבים חוזרים ותיקים: נחשבים תושבי ישראל לעניין זה אם הפכו לתושבים בתוך שנתיים מיום הרכישה.
משפרי דיור: קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה
גם מי שעדיין מחזיק בדירה הקודמת יכול ליהנות ממדרגות דירה יחידה, אם הדירה הקודמת הייתה דירתו היחידה עד הרכישה, והוא מוכר אותה בזמן (סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין):
| הדירה החדשה נקנתה | עד מתי למכור את הקודמת |
|---|---|
| לא מקבלן | תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה (לרכישות מ-1.6.2025). לרכישות בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים. |
| מקבלן | תוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה. אם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם, 12 חודשים מהמסירה בפועל. |
הארכה בעקבות מלחמת "שאגת הארי" (2026): אם התקופה שנקבעה למכירת הדירה הקודמת חלה, כולה או חלקה, בתקופה 28.2.2026–31.5.2026, המועד האחרון הוא המאוחר מבין: שלושה חודשים לאחר המועד המקורי, או 31.8.2026.
בפועל: כשקונים דירה חלופית לפני שמוכרים את הדירה הקודמת, ניתן להצהיר על הכוונה למכור אותה ולשלם לפי מדרגות המס של דירה יחידה. רשות המסים מקפיאה את הפרש המס עד למועד המכירה. אם הדירה הקודמת לא נמכרת במועד הקבוע בחוק, ישולם הפרש המס בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
המדרגות לא מתעדכנות עד 2028
בשנות המס 2025 עד 2027 הסכומים אינם מתואמים למדד, ולכן המדרגות של 2025 חלות גם ב-2026 וב-2027. העדכון הבא יהיה ב-16.1.2028. השיעור לדירה נוספת, 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל, הוא הוראת שעה לרכישות עד 31.12.2026.
שאלות נפוצות
לבן הזוג שלי יש דירה. אפשר לקנות כדירה יחידה?
ככלל לא. הרוכש, בן הזוג וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים לרוכש אחד. החריג: בן זוג שגר דרך קבע בנפרד.
ירשתי חצי דירה עם אחי. זה פוגע בהטבה?
לא בהכרח. דירה שהתקבלה בירושה, שחלקכם בה אינו עולה על מחצית, אינה מונעת את ההכרה בדירה הנרכשת כדירה יחידה.
קניתי דירה מקבלן ואני עדיין גר בדירה הישנה. עד מתי צריך למכור?
תוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה. אם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם, תוך 12 חודשים מהמסירה בפועל.
אני תושב חוץ שעולה לישראל. אוכל להיחשב תושב ישראל לצורך מדרגות דירה יחידה?
כן, אם בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה הפכתם לתושבי ישראל לראשונה או לתושבים חוזרים ותיקים, ובכפוף ליתר התנאים. לעולים יש גם הטבה נפרדת במס רכישה, שהמחשבון אינו מחשב.
המדרגות התעדכנו ב-2026?
לא. בשנות המס 2025 עד 2027 הסכומים אינם מתואמים למדד, ולכן המדרגות של 2025 חלות גם ב-2026 וב-2027. העדכון הבא יהיה ב-16.1.2028.