מחיר הדירה הוא לא כל העלות
המחיר בחוזה הוא רק נקודת ההתחלה. לפני המפתח משלמים גם מס רכישה, עורכי דין, לעיתים הפרשי הצמדה והוצאות מימון, ואחרי המפתח — מטבח, מיזוג, ריהוט והובלה. המחשבון מפריד בין שלושה דברים: כמה העסקה עולה, מתי צריך את הכסף, ומה נדרש כדי לגור בדירה בפועל.
הצמדה למדד בחוזה קבלן: מה החוק מתיר?
בחוזה שנכרת מ-7 ביולי 2022, סעיף 5ג לחוק המכר (דירות) קובע:
- ככלל, תשלום לקבלן אינו צמוד למדד ואין עליו ריבית (חוץ מריבית פיגורים על איחור בתשלום).
- אפשר להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה.
- 20% מהמחיר ששולמו בחתימה או לפני כל תשלום אחר אינם צמודים.
- ההצמדה נעצרת לכל המאוחר במועד המסירה שנקבע בחוזה, אלא אם העיכוב נגרם רק בשל הקונה או מכוח עליון.
בחוזה שנכרת לפני כן ההצמדה נקבעת לפי החוזה עצמו. המחשבון מחשב את ההצמדה לפי מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים של הלמ״ס, ולחודשים שעוד לא פורסם להם מדד — לפי תרחיש שאתם קובעים.
שכר עורך הדין של הקבלן מוגבל בחוק
לפי סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) והתקנות שלו, הקבלן לא ידרוש מהקונה השתתפות בהוצאות המשפטיות של עורך הדין שלו מעבר לנמוך מבין חצי אחוז מהמחיר לבין 5,915 ש״ח (הסכום לשנת 2026), ועוד מע״מ. התקרה אינה חלה על דירה שמחירה מעל 4,642,750 ש״ח. הקונה משלם ישירות לעורך הדין ומקבל חשבונית.
הערבות לפי חוק המכר — על חשבון הקבלן
העמלות וההוצאות של הבטחת הכספים שאתם משלמים, למשל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, חלות על המוכר (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), סעיף 3א). אם החוזה מגלגל אותן אליכם, כדאי לבדוק זאת לפני החתימה.
משכנתא: מקור מימון, לא הוצאה
סכום המשכנתא לא מתווסף לעלות הדירה — הוא אחת הדרכים לשלם אותה. העלות של המשכנתא היא העמלות, השמאות, הביטוחים והריבית. חשוב גם המועד: אישור עקרוני אינו כסף זמין, ותשלום לקבלן שמגיע לפני שחרור הכסף יוצר פער שצריך לממן.
לפני קבלת המפתח
- בדקו במפרט המכר מה כלול במחיר (מטבח, מיזוג, ארונות), כדי לא לתקצב פעמיים.
- שקלו בדק בית לפני המסירה, כדי לתעד ליקויים בפרוטוקול. ראו את המדריך לליקויי בנייה.
- אם המסירה מתעכבת, בדקו כמה פיצוי מגיע לכם במחשבון הפיצוי על איחור במסירה.
שאלות נפוצות
כמה כסף צריך מעבר למחיר הדירה?
זה תלוי בעסקה: מס רכישה (אם יש), שכר טרחה לעורכי הדין, הפרשי הצמדה אם הוסכם עליהם, הוצאות המשכנתא, וההכנה למגורים — מטבח, מיזוג, ריהוט והובלה. המחשבון מרכז את כולם, מפריד בין מה שידוע למה שמשוער, ומראה גם מתי כל סכום צפוי.
כמה מהתשלומים לקבלן מותר להצמיד למדד?
בחוזה שנכרת מ-7 ביולי 2022, תשלום לקבלן אינו צמוד אלא אם הוסכם אחרת. אפשר להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, אבל 20% מהמחיר ששולמו בחתימה או לפני כל תשלום אחר אינם צמודים, וההצמדה נעצרת לכל המאוחר במועד המסירה שנקבע בחוזה (חוק המכר (דירות), סעיף 5ג).
כמה מותר לקבלן לגבות על עורך הדין שלו?
לפי תקנות המכר (דירות), הקבלן לא ידרוש מהקונה יותר מהנמוך מבין חצי אחוז ממחיר הדירה לבין 5,915 ש"ח (הסכום לשנת 2026), ועוד מע"מ. התקרה אינה חלה על דירה שמחירה מעל 4,642,750 ש"ח. הקונה משלם ישירות לעורך הדין ומקבל חשבונית.
האם המשכנתא היא חלק מעלות הדירה?
לא. המשכנתא היא מקור מימון לתשלום המחיר. העלות הנוספת היא רק מה שהמימון עולה: עמלות, שמאות, ביטוחים וריבית. לכן המחשבון לא מוסיף את סכום המשכנתא לעלות, אלא מתייחס אליו כמקור כסף ובודק מתי הוא זמין.
מה קורה להצמדה אם המסירה מתעכבת?
בחוזה מ-7 ביולי 2022 ההצמדה נעצרת לכל המאוחר במועד המסירה שנקבע בחוזה, גם אם הקבלן מאחר — אלא אם העיכוב נגרם רק בשל הקונה או מכוח עליון. על האיחור עצמו ייתכן שמגיע פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות).
עוד כלים: מחשבון מס רכישה · מחשבון עלויות רכישת דירה · שכר טרחה עורך דין · איחור במסירת דירה מקבלן