מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה בכל עסקת מקרקעין, כאחוז משווי הנכס. בניגוד לתפיסה הרווחת, הוא אינו אחיד — הוא מחושב במדרגות, והשיעור משתנה דרמטית לפי השאלה אם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת. תכנון נכון יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
דירה יחידה מול דירה נוספת — ההבדל המכריע
דירה יחידה: רוכש שזו דירתו היחידה לא משלם מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח, ומעליו המס עולה במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. מה נחשב דירה יחידה, ומה קורה כשבן הזוג מחזיק בדירה או כשיורשים חלק בדירה, מוסבר במחשבון מס הרכישה.
דירה נוספת (משקיעים): מי שכבר מחזיק בדירה משלם מס רכישה מהשקל הראשון, ללא מדרגת פטור: 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל. זו הוראת שעה לרכישות עד 31.12.2026. לכן עצם ההגדרה — "יחידה" או "נוספת" — היא הגורם המשפיע ביותר על גובה המס.
חשוב לדעת:
בשנות המס 2025 עד 2027 המדרגות אינן מתואמות למדד, ולכן המדרגות של 2025 חלות גם ב-2026 וב-2027. העדכון הבא יהיה ב-16.1.2028.
פטורים והקלות שחשוב להכיר
- משפר דיור — מי שקונה דירה חדשה ומוכר את דירתו היחידה הקודמת תוך 24 חודשים (או תוך 12 חודשים מהמסירה, כשהחדשה נקנתה מקבלן) משלם לפי מדרגות דירה יחידה
- נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה — זכאים למדרגות מס מופחתות
- עולים חדשים — זכאים להטבה ייעודית במס רכישה בתקופה שלאחר העלייה
- העברה ללא תמורה בין קרובים (מתנה) — חיוב מופחת בחלק מהמקרים
מתי ואיך משלמים?
ההצהרה מוגשת לרשות המסים תוך 30 יום מיום העסקה, והמס משולם ככלל בתוך 60 יום מיום העסקה. הדיווח נעשה לרוב על ידי עורך הדין המלווה את העסקה, שגם בודק את הזכאות לפטורים ולהקלות ומבצע תכנון מס מיטבי.
קריאה נוספת:
לתמונה מלאה על העסקה ראו את עמוד עורך דין נדל"ן ומקרקעין, ועל עלות הליווי — כמה עולה עורך דין לעסקת נדל"ן. מוכרים דירה שירשתם? ראו מכירת דירה שהתקבלה בירושה.